Na co należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy najmu komercyjnego?

Nieruchomość komercyjna jest to taka nieruchomość, która jest użytkowana i została nabyta lub wybudowana z zamiarem osiągnięcia zysku. Głównym jej przeznaczeniem jest prowadzenie działalności gospodarczej o charakterze niemieszkalnym. W obecnych czasach najem komercyjny często zawierany jest na warunkach dużych sieci handlowych, które dbają wyłącznie o własne interesy. Ważne jest aby przy podpisywaniu umowy najmu zwracać uwagę na niekorzystne zapisy i w miarę możliwości wynegocjować zmiany.

     Umowa najmu mająca za przedmiot nieruchomość powinna zostać zawarta na piśmie. Wśród stron zawierających taką umowę, co najmniej jedna będzie osobą prawną lub osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Forma umowy nie odbiega od umowy najmu lokalu, poza kilkoma elementami, na które warto zwrócić szczególną uwagę przede wszystkim ze względu na to, że z reguły są to umowy długoterminowe. Po pierwsze należy się upewnić czy osoba, z którą podpisujemy umowę posiada prawo do lokalu, należy precyzyjne określić strony, które umowę zawierają. Jeżeli jest to spółka, poza nazwą i siedzibą należy w dokumencie zawrzeć także numer NIP oraz numer Krajowego Rejestru Sądowego. Jeśli stroną jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą odpowiednikiem KRS będzie wypis z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, w tym wypadku dodatkowo należy podać numer PESEL. Ponadto tożsamość osób fizycznych będących np. wspólnikami spółek cywilnych, należy sprawdzać za pomocą stosownych dokumentów (jak dowód osobisty). Podobnie jeśli podmiot jest reprezentowany przez pełnomocnika, druga strona ma prawo żądać okazania umocowania do jego reprezentowania na piśmie. Obowiązkowe jest także staranne skontrolowanie stanu technicznego nieruchomości oraz spisanie protokołu z tej czynności będącego załącznikiem do umowy. Umowy najmu często są rozbudowane i zawierają liczne nakazy, zakazy, terminy i kary umowne. Na tego rodzaju zapisy w umowach zawsze warto zwracać uwagę i w zależności od tego które zapisy stwarzać mogą największe ryzyko w miarę możliwości próbować dokonać ich usunięcia lub wynegocjować zmiany. Poza tym w umowie najmu należy zwrócić szczególną uwagę na sposób uiszczania opłat eksploatacyjnych. Zdarza się, że poza czynszem za sam lokal, najemca zobowiązany jest do uiszczania dodatkowych opłat o których nie może zapomnieć badając rentowność przedsięwzięcia: opłaty marketingowe (reklama i promocja całego obiektu), sprzątanie, klimatyzacja, ochrona, ubezpieczenie itp.

Przyszły najemca powinien także dokładnie zbadać zapisy dotyczące zmian oraz waloryzacji czynszu. Opuszczenie wzmianek na ten temat nie będzie korzystne dla najemcy. Wynajmujący będzie miał wówczas otwartą drogę do częstych i niemal nieograniczonych podwyżek. Warto pamiętać, że jeżeli najemca zgodził się na zmiany wysokości czynszu w określonych granicach i częstotliwości, to trudno mu będzie później odmówić przyjęcia podwyżki. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przystosowanie, wykończenie i wyposażenie najmowanej powierzchni wiąże się zwykle ze sporymi kosztami przy rozpoczęciu działalności handlowej czy usługowej w nowym lokalu. Musimy liczyć się z tym, że tego typu wydatki mogą okazać się nieopłacalne przy umowie oznaczonej na krótki okres czasu. Zarówno wynajmującemu jak i najemcy powinno zależeć na zastrzeżeniu oznaczonego czasu trwania umowy z możliwością jego przedłużenia. Określenie, jak długo najemca będzie uprawniony do użytkowania lokalu należy do obu stron umowy najmu, należy jednak pamiętać, że obowiązują pewne limity czasowe (10 i 30 lat). W przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcami, strony mogą zawrzeć terminową (na czas oznaczony) umowę najmu nawet na okres 30 lat. Dopiero po tym okresie przekształci się ona w umowę zawartą na czas nieoznaczony. Należy jednak podkreślić, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie może być wypowiedziana (poza wyjątkami określonymi w przepisach prawa oraz w umowie). Można ją rozwiązać przed czasem za porozumieniem obu stron. Umowa terminowa jest zabezpieczeniem zarówno dla najemcy przed zbyt wczesną decyzją wynajmującego o wypowiedzeniu umowy (nie będzie ono bowiem skuteczne), jak i chroni wynajmującego na wypadek, gdyby najemca rozmyślił się lub uznał po niedługim czasie, że wybrana lokalizacja nie przynosi spodziewanych profitów. Możliwe jest również określenie w umowie przyczyn uzasadniających jednostronne jej zakończenie przed terminem. Przyczyny mogą być uzgodnione ogólnie, jednak dla obu stron lepiej zachować większą precyzję (np. w razie zakończenia działalności gospodarczej przez jedną ze stron).

Kolejną ważną kwestią na którą trzeba zwrócić uwagę podczas zawierania umowy jest rozliczanie nakładów. Zagadnienie rozliczenia inwestycji w przedmiot najmu zależy przede wszystkim od decyzji stron. Jak już wcześniej wspomniałam przystosowanie pomieszczeń do rodzaju wykonywanej działalności wiąże się z dużymi nakładami finansowymi, zatem nie zaskakuje sytuacja w której najemca chętnie widziałby możliwość ich późniejszego rozliczenia z wynajmującym. W przypadku najmu komercyjnego nie jest to jednak możliwe, jeżeli projekt umowy najmu pochodzi od przyszłego wynajmującego (np. właściciela galerii). Wtedy najczęściej kwestia kosztów poniesionych w lokalu użytkowym bywa jednoznacznie rozstrzygana na niekorzyść najemcy poprzez zastrzeżenie, zgodnie z którym wynajmujący po zakończeniu najmu (wygaśnięciu umowy) nie będzie miał obowiązku zwracać najemcy jakichkolwiek nakładów, w tym ulepszeń. W przypadku gdy w umowie zdarzy się brak postanowień na temat ulepszeń przedmiotu najmu, zastosowanie znajduje regulacja, pozwalająca wynajmującemu dokonać wyboru: zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.).

Komentarze zostały zablokowane.