Znikające użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste – jak sama nazwa wskazuje to prawo podmiotowe, które nie jest prawem własności, ale jest do niego zbliżone. Powszechnie uważa się, że konstrukcja ta jest reliktem PRL. Została wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 1961 r.

Osoba użytkująca wieczyście określony grunt nie może rozporządzać nieruchomością tak jak „zwykły” właściciel choćby dlatego, iż jest to prawo ograniczone w czasie, choć obowiązuje przez długie lata, co do zasady 99 lat, minimum 40. Stroną oddającą w użytkownie wieczyste jest Skarb Państwa lub samorządy i umowa ta wymaga formy aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej. Z tytułu użytkowania gruntu użytkownik wieczysty ponosi roczną opłatę .Tyle tytułem wstępu.

 

W 2005r podjęto próbę likwidacji użytkowania wieczystego, poprzez danie prawnej możliwości przekształcenia go w pełną własność, lub – w przypadku budynków wielolokalowych – we współwłasność. Zgodnie z ustawą z dnia dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenie we własność gruntów pod budynkami wielorodzinnymi wymagało zgody wszystkich właścicieli mieszkań. Wystarczyło, by jedna osoba się nie zgodziła i sprawa stała w miejscu. Pozostawało skierowanie jej na drogę sądową, co znacznie wydłużało całą procedurę i nie dawało gwarancji sukcesu.

Teraz polski ustawodawca postanowił rozprawić się z użytkowaniem wieczystym wieczyście i dyskutowane są propozycje zmian, które co do założenia mają wejść w życie z dniem 1 października 2017r.

Co zakłada najnowszy projekt?

KTÓRE GRUNTY

Przemianowanie użytkowania wieczystego we własność ma być automatyczne. Pierwotnie ustawodawca chciał, by możliwość ta dotyczyła wyłącznie właścicieli mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wielorodzinnych, postawionych na gruntach z użytkowaniem wieczystym, gdzie 51 proc. lokali to mieszkania. Ci mieli automatycznie stać się współwłaścicielami gruntów. Po konsultacjach społecznych rozszerzono jednak zakres nowego prawa także o właścicieli domów jednorodzinnych.
Finalnie projekt ustawy dotyczy gruntów m.in. pod budownictwem wielorodzinnym, pod domami jednorodzinnymi, lokalami użytkowymi /tutaj przykładem mogą być hale garażowe zlokalizowane pod budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym są posadowione/, a także pod lokalami usługowymi, które znajdują się w budynkach, gdzie są lokale mieszkalne. W konsekwencji powstał nowy projekt, obejmujący zakresem wszystkie grunty oddane w użytkowanie wieczyste, zabudowane na cele mieszkaniowe, położone na terenie całego kraju. Warunkiem jest jedynie zabudowa zaspokajająca potrzeby mieszkaniowe użytkownika wieczystego oraz uregulowany stan prawny gruntu.

ZA ILE?
Za przemianowanie użytkowania we własność będziemy płacić, uiszczając przez 20 lat tzw. opłatę uwłaszczeniową (w przypadku lokali użytkowych – 33 lata). Strona rządowa zapewnia jednak, że przekształcenie będzie się użytkownikom opłacać, a także, że zniweluje często obecnie spotykany gwałtowny wzrost opłat za użytkowanie wieczyste. Rata rocznej płatności za przekształcenie ma wynosić tyle, ile opłata za użytkowanie wieczyste w 2017 r. Co prawda raz na kilka lat ma być ona waloryzowana na podstawie specjalnego wskaźnika GUS, ale też rząd przewiduje system bonifikat. Sporo zyskaliby użytkownicy gruntów należących do Skarbu Państwa. Z zapowiedzi wynika, że jeśli zapłaciliby z góry całą opłatę uwłaszczeniową mogliby uzyskać 50 – procentową bonifikatę. Jednak ulga dotyczy jedynie ziemi Skarbu Państwa, gminy za własne grunty będą mogły ją zastosować, ale będzie to leżeć w ich gestii. Ulga nie dotyczy lokali usługowych. Na bonifikaty nie mają co liczyć firmy i osoby prowadzące działalność gospodarczą. Podstawą naliczenia opłat przekształceniowych będzie opłata za użytkowanie wieczyste obowiązująca w dniu 1 stycznia 2017

FORMALNA STRONA

Podstawę ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości będzie stanowiło zaświadczenie o przekształceniu wydane przez starostę (w wypadku nieruchomości Skarbu Państwa) lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta na prawach powiatu (w wypadku nieruchomości komunalnych).
Z zaświadczenia będzie wynikał okres, przez jaki będzie wnosiło się opłatę przekształceniową, oraz jej wysokość. Obowiązek jej zapłaty powstanie z dniem wydania zaświadczenia. Nadal projekt przewiduje, że właściciele mieszkań i domów jednorodzinnych opłatę przekształceniową będą wnosić przez 20 lat, a właściciele lokali użytkowych w blokach, w tym garaży podziemnych, przez 33 lata. Przy czym ograniczono liczbę osób, które będą wnosić opłatę przez 20 lat, do osób, które w dniu 1 stycznia 2017 r. nie prowadziły w lokalu lub domu działalności gospodarczej. Z krótszego okresu będą mogły również skorzystać spółdzielnie mieszkaniowe.
Zaświadczenia będą wydawane na adres widniejący w ewidencji gruntów i budynków. Mają być podstawą zmiany wpisu właściciela w księdze wieczystej (mają o to zadbać same starostwa lub gminy), jednocześnie będzie w niej wpisane roszczenie z tytułu obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej.
Ministerstwo wydłużyło też termin wydania zaświadczeń, tych z urzędu z 9 do 12 miesięcy, a na wniosek z 2 do 4 miesięcy. Tym samym nie uwzględniło ono postulatu Stowarzyszenia Notariuszy RP, by zrezygnować z zaświadczeń.

NIEZADOWOLENIE SAMORZĄDÓW
Najwidoczniej nie wszyscy samorządowcy zdążyli w porę zaktualizować dotychczasowe opłaty, bowiem gminy protestują przeciw nowemu prawu i domagają się przesunięcia jego wejścia w życie o rok lub ograniczenia tylko do gruntów Skarbu Państwa. Nic dziwnego – gminy do tej pory sporo zarabiały na wpływach z użytkowania wieczystego.

Ministerstwo postanowiło nie uwzględniać postulatu strony samorządowej, by przesunąć datę wejścia w życie projektu na 1 stycznia 2018 r.

Dzięki temu wszystkie zdążyłyby podwyższyć użytkownikom wieczystym roczną opłatę z tytułu użytkowania. Okazało się bowiem, że na wieść o rozpoczęciu prac nad projektem ustawy przekształceniowej wiele gmin i starostw wygospodarowało dodatkowe środki na aktualizację i rozpoczęło procedury z nią związane. Objęły nią przede wszystkim grunty, dla których od dawna nie było podwyżki.

Projekt przewiduje więc nadal, że opłata przekształceniowa będzie wynosiła tyle, ile roczna opłata w dniu 1 stycznia 2017 r. Zawiera jednak przepis przejściowy, że aktualizacje rozpoczęte w 2016 r. można zakończyć w 2017 r. i będzie ona brana pod uwagę przy ustalaniu wysokości opłaty przekształceniowej.

Na prośbę samorządu zrezygnowano z przekształcenia z mocy prawa gruntów, na których znajdują się garaże lub miejsca postojowe. Ich wykup będzie możliwy, tylko jeżeli zgodzi się na to właściciel gruntu, czyli najczęściej gmina lub starostwo. Nie dotyczy to parkingów podziemnych pod blokami.

Zdaniem strony samorządowej często tego typu grunty nie służą właścicielom budynku, nie ma więc potrzeby, by się na nim uwłaszczyli z mocy prawa. Stanowi to zbyt dużą ingerencję w prawo własności strony samorządowej. Ministerstwo na to przystało.

Projekt przewiduje, że po wejściu w życie tej ustawy gminy, starostwa nie będą już oddawać gruntów w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe.

Komentarze zostały zablokowane.